流行りのリノベマンションを検討してるあなたへ - ルルドルフ春眠日記

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都内で気ままにラノベの感想やらを綴る

流行りのリノベマンションを検討してるあなたへ

   

最近、中古マンションを自分好みにリノベーションして住むリノベマンションが流行っている。
流行っている理由について

①超都心に新築、築浅マンションの供給事態少ない
②一般平均収入の人が超都心の新築、築浅マンションを買えない
③年々都心回帰の傾向にある。

と言う感じなので築古マンションの流通が増えたり
リノベるやスマガ不動産とかリノベーション系の会社も営業成績を伸ばしている。

実際に築古マンションに2年住んでわかったこと

今、分譲マンション築40年に賃貸で住んでいる。
過去に築古マンションを購入しようと思ってリノベるにも行った。(リノべるやめた)
そして、結論買わないことに決めた。
買わないことに決めた理由としては、2年間築古マンションに住んでみて感じたことをまとめた。

建物の寿命について

築古マンションに住む上でもっとも心配なことはあと何年住めるか?
それについては誰もわからないと言うのが正解だ。
たまに、法隆寺なんて建築から何年もたってるけど立派にたっている例をあげる人はいるが
それを引き合いに出すのは比較対象にならない。
大規模修繕費用には多額のお金が必要だ。

法隆寺のように唯一無二の建造物だったらどんなに修繕費用がかかったところで支払う。
マンションの場合は新築の頃はランニングコストを安く見せるために数千円とか設定されている。
しかし、現実には10年後、20年後、30年後も数千円のままだと修繕費がまったく足らない。
今、築古マンションは管理費と修繕費込みで大体平均3万円程度に設定されている。

この管理費と修繕費をは右肩あがりで上がることがあっても安くなることはこの先あり得ない。
つまり、マンションの修繕>マンション事態の価値が圧倒的に割に合わないと感じるようになったときどうなるのか?
特に、マンションの修繕は管理組合の元に決まる。

そして、残念なことに築古マンションの住民の入れ替わりはとても激しい。
買った当時は建物を大事にして行こうと言う意識が高い住民ばかりでも10年後にはどうなるか分からない。
多額の修繕費をかけていつまで建物を維持できるか?
因みに、今住んでいるマンションも5年前に耐震補強工事をした。
来年は通常の大規模修繕を予定している。

築古マンションは大規模修繕のサイクルが新築マンション購入スタートからすると発生頻度が高い。
そんな感じで多額のお金がかかるのに、マンションの住民の入れ替えが激しいといつまで
修繕費のサイクルが回るのかとても怪しい。
そう言う意味であと何年住めるのか分からない。

マンションは未だに簡単に建て替えはできない

修繕費用が割に合わなくなったとして建て替えができるかと言うとこれも相変わらず建て替えは難しい。
これに関しては、見解は様々な媒体、立場でも一致している。
結論、マンションの建て替えはないものと思えと。
マンションの建て替えは多額の費用が発生する。

大体この多額の費用は敷地面積の余剰分に建ぺい率をあげて等価交換で建て替えを推進するのが定石。
ただ、大体この敷地面積余剰分がないマンションがほとんどなので結論マンションの建て替えがしたければ
住民が1戸あたり臨時で費用を徴収するしか道がなくなる。
そんな感じなので建替を期待するのは難しい状況だ。

リノベーションできない部分がある

リノベーションすれば綺麗になる。
たしかに、オープンハウスとか見に行くと見た目は新築並に綺麗だ。
でも、築浅物件にどうしても劣る部分はある。

・扉そのものの交換はできない。
・マンションの外の部分は古臭いまま。
・窓のサッシも勝手に変更できない。

そのせいで、網戸がないとか、分厚い窓したいけど出来ないから二重窓にしてるとかザラにある。
天井はかなり低い作りになっていてはりも変なところで突き出ているので開放感は皆無である。
水回りも位置が変えられない場合もあり。
マンションの耐久性能そのものも年々上がっている。
築古マンションと最新のマンションでは耐久年数も異なる。

まとめ

割りと真剣に乗り気で築古マンションを購入しようと思ってリノベるセミナーに行ったり物件見に行ったりしていた。
でも、冷静に築古マンションを購入したときのメリットとデメリットを考えた時リスクが許容できないと考えて辞めた。
それに、今現在進行形で築古マンションに賃貸で住んでいる上分かったこともある。
今住んでいるマンションはかなり、管理は行き届いているし管理状況も良好なマンションだ。

それでも、賃貸比率は年々上がっていくしマンションの売り出しも多い。
この傾向はこれからも続いていく。
不動産購入と言うレバレッジが非常に高いマンションでこれらのリスクはあまりにも許容できないからこそ
安易に上辺の綺麗さだけで判断して築古マンションは購入しないことをおすすめする。

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